Grundlage des IMX sind laut Angaben von Immoscout24.de rund 15 Millionen Immobilienangebote, die seit 2004 auf ImmoScout24 inseriert wurden. Monatlich kommen rund 125.000 neue Objekte hinzu. Die Datenbasis des IMX umfasst sämtliche Immobilientypen – von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus.

Für die Erstellung des Indexwertes würden sämtliche Rohdaten nach der hedonisch statistischen Wertermittlungsmethode normiert. Die entsprechenden Umrechnungsfaktoren sollen dabei laufend unmittelbar aus dem Marktgeschehen statistisch abgeleitet werden und stellen somit den tatsächlichen Einfluss einzelner Zustandskriterien auf den Preis dar.

Dies gelte sowohl für sich verändernde Lageeigenschaften als auch für objektbezogene Eigenschaften wie etwa das Baujahr. Hierdurch würden Verzerrungen, die durch eine bloße Mitteilung der Daten entstehen können, vermieden. Bei der hedonischen Glättung der Daten arbeitet ImmoScout24 mit dem Rheinisch-Westfälischen Wirtschaftsinstitut (RWI) in Essen zusammen.

Wie in den zurückliegenden Jahren arbeite ich auch diesmal damit, weil er einen schnellen Überblick über mittel- und langfristige Preistrends liefert und es eine der umfassendsten Datenbanken in Deutschland ist.

Wohnungen bundesweit

In der kurzfristigen Betrachtung von Januar bis September 2019 sind demnach die durchschnittlichen Preise in Deutschland für neu gebaute Eigentumswohnungen von 188,4 auf 202,1 Prozentpunkte, und somit um 7,27 Prozent gestiegen.

Blickt man bis zum Jahr 2007, dem Jahr in dem immobilienscout24.de den Index auf 100 gesetzt hat, zurück, so sind die Preise seitdem um 102,2 Prozent gestiegen und haben sich somit mehr als verdoppelt.

Die Preise für Bestandswohnungen sind in dieser langfristigen Betrachtung sogar von 100 auf 213,2 Prozentpunkte, mithin um 13,2 Prozent gestiegen. Von Januar bis September 2019 stellen wir eine Teuerung bei den Bestandswohnungen um 5,23 Prozent fest.

Die Mietpreise hingegen sind im langfristigen Vergleich ab 2007 deutlich moderater, von 100 auf 141,4 Prozentpunkte, also um 41,4 Prozent gestiegen. Die Mietpreise konnten bei den stark steigenden Kaufpreisen nicht mithalten. Das Preiswachstum liegt bei weniger als der Hälfte, beinahe schon bei einem Drittel der Kaufpreise. Manche Experten begründen dies mit einer Wirksamkeit der diversen, seit 2013 ins Gesetz eingeführten Mietpreisbremsen.

Für Investoren bedeutet dies einen deutlichen Rückgang der Mietrendite.

Häuser bundesweit

Im Zeitraum von 2007 bis September 2019 sind die Preise für Wohnhäuser im Bestand im Durchschnitt um 56,7 Prozent gestiegen. Von Januar bis September 2019 lag die Teuerung bei 4,53 Prozent.

Unverändert hohe Attraktivität

Nach Ralf Weitz, Geschäftsführer von Immobilienscout24.de, zeige die Entwicklung, dass die Attraktivität von Immobilien als Anlageobjekt und für die Selbstnutzung unverändert hoch ist. „Solange das günstige Zinsumfeld und die generell wirtschaftlich gute Lage anhalten, erwarten wir keine signifikanten Veränderungen.“

Bauhauptgewerbe

Die Erwartungen der Unternehmen im Bauhauptgewerbe sind hinsichtlich der erwarteten Geschäftsentwicklung deutlich pessimistischer geworden. Die aktuelle Lage hält sich hingegen noch auf hohem Niveau, wie nachfolgende Grafik des ifo-Instituts zeigt.

Die Rolle der Zinsen

Wie weiter oben im Text bereits angemerkt, begründen manche Experten den verhältnismäßig verhaltenen Anstieg der Mietpreise mit einer Wirksamkeit der diversen, seit 2013 ins Gesetz eingeführten Mietpreisbremsen.

Viel wahrscheinlicher ist aus meiner Sicht jedoch, dass die Ursache der Divergenz von Kaufpreis- zu Mietpreisentwicklung durch die historisch niedrigen Zinsen und daraus entstehenden - ebenso niedrigen - Finanzierungskosten bedingt ist.

Die niedrigen Zinsen ermöglichen die Finanzierung immer höherer Kaufpreise, führen jedoch nicht gleichzeitig zu entsprechenden Einkommenssteigerungen.

Was wir beobachten, ist ein durch Niedrigzinspolitik in luftigste Höhen getriebener Kaufmarkt und ein am real verfügbaren Einkommen sich entwickelnder Mietpreismarkt.

„Was bedeutet das konkret für mich!?“

Schaut man auf die Renditen von Wohnanlageimmobilien so haben diese für – mit spitzem Bleistift kalkulierende – Investoren jeglichen Reiz verloren. In manchen Lagen wird mittlerweile bis zum 40-fachen der Jahresmiete als Kaufpreis verlangt. Die Renditen sind verschwindend gering. Von einem positiven Geldfluss (cashflow) ist vielerorts, trotz niedrigster Zinsen, keine Rede mehr. Dennoch wird weiter gekauft.

Die niedrigen Zinsen werden weiterhin für Nachfrage nach Betongold sorgen. Sollten wider Erwarten der meisten Marktteilnehmer und Fachleute die Zinsen eines Tages nach oben drehen, dann gilt, dass alles was hoch steigt auch tief fällt. Wir sind noch nicht soweit.

Ein Blick auf Anlageklassen aus dem Sachwertbereich, die bereits in einer Aufwärtsbewegung sind, aber noch Welten von einer Blase oder einer Übertreibung entfernt, dürfte sich auf Sicht der nächsten drei bis fünf Jahre lohnen. Ganz abgesehen davon, dass Diversifikation schon immer die richtige Strategie war. Dabei denke ich an das Edelmetall Gold. Auch Platin ist wieder eine genauere Betrachtung wert.